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Si certains ont les moyens de s’offrir un bien immobilier, pour d’autres, ce n’est qu’un rêve, une envie rendue inaccessible compte tenu de ressources financières insuffisantes. C’est pour vendre du rêve aux plus démunis que des organisations criminelles d’escrocs se sont spécialisées dans la fraude aux crédits hypothécaires. Quels sont les mécanismes et la dynamique qui se cachent derrière cette escroquerie particulière mais courante ?

 


A travers plusieurs articles, nous analyserons en profondeur la nature des acteurs impliqués dans cette forme de criminalité organisée, leurs rôles, leurs interactions et modes opératoires pour enfin conclure sur le travail policier et ses enjeux face à des faits trop peu déclarés par les victimes.



Quels sont les biens immobiliers visés ?


Les biens immobiliers ne seront jamais des appartements. Il s’agira souvent de maisons unifamiliales dont l'état nécessite des travaux de réaménagement et dont la valeur de vente finale, travaux compris, sera généralement inférieure à 300.000 euros.

Les biens seront achetés par l’organisateur à leur prix réel, mais à des valeurs inférieures à 100.000 euros. La règle d’or qui sera toujours respectée est que le «cédant» de l’immeuble ne doit jamais être en contact avec la partie acquéreuse finale.



Quel est le profil-type de l’acheteur ?


Les escrocs visent particulièrement un groupe d’acheteurs caractérisés par un profil socio-économique très bas (étrangers, situations précaires, jeunes, seniors, …) afin notamment de faciliter l’escroquerie voire minimiser les risques de détection par la suite. En effet, Si l’acheteur type ne maîtrise pas suffisamment la langue, il ne pourra comprendre toutes les finesses qui entourent l’achat d’un bien immobilier.

Si l’acheteur visé a un emploi et des fiches de salaire, ses rémunérations sont insuffisantes pour obtenir un crédit hypothécaire. S'il n’a pas d’emploi ni de fiche de salaire, ce ne sera pas un obstacle majeur, mais sa bonne foi ne pourra plus être acceptée devant les tribunaux en cas de poursuite judiciaire.



Quelle est la structure de ces organisations criminelles ? 


La structure de ces organisations pourrait être schématisée comme suit :

OC structure

  

Comme le montre le schéma, il s’agit d’organisations structurées et cloisonnées. Le cloisonnement a comme unique but d’éviter à l’organisateur et aux divers intervenants d’être confrontés physiquement aux victimes. Seul le rabatteur est en contact avec les victimes, mais il n’intervient pas dans les autres modalités des transactions immobilières.

Avec une telle structure, chaque intervenant pourra toujours alléguer de sa bonne foi, lorsqu’il sera auditionné par les services de police.



La position, le rôle et les interactions au sein de l'organisation criminelle seront abordés dans le prochain article afin de mieux comprendre le déroulement de l'escroquerie, et ainsi en identifier ces forces et faiblesses d'un point de vue policier.

 

Serge Lecomte

Commissaire de police – Police fédérale belge

 

 

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